Guía al proceso de diseño y construcción

El proceso de arquitectura comienza con trazarse metas y explorar opciones. A medida que va progresando se va volviendo más detallado y definido. La meta debe ser cumplir las expectativas de los clientes dentro de los marcos técnicos y razonables. Con 15 años de experiencia en el rubro y más de 45.000 m² construidos CSA ha ayudado a más de 100 clientes a diseñar y construir sus visiones. Entendemos que el entendimiento a detalle del proceso y la comunicación eficiente ayuda a establecer expectativas realistas para un mejor control.

Trabajar con un arquitecto es una experiencia única, muchas veces algo que algunas personas harán solamente una vez en la vida, para muchos es una experiencia que genera miedo y ansiedad, pero no tiene porque ser así. Si bien cada estudio trabaja de manera distinta lo más probable es que cada uno tenga alguna versión de los próximos pasos para llegar a la resolución de tu proyecto.

En esta guía vamos a explicar y compartir ese proceso con ustedes.

Llegándonos a conocer. Generalmente toma entre 1 a 2 semanas. En esta etapa es donde el cliente y el arquitecto se llegan a conocer más a profundidad, se hace una visita al terreno para conocer todas sus características y el cliente expresa sus preocupaciones y deseos al arquitecto de manera verbal. Es importante que el cliente sea transparente con respecto a su presupuesto, así no se desarrollan cosas que posteriormente estarán fuera de su alcance. Aquí el arquitecto debe ser bien claro si es que las expectativas del cliente son reales o irreales, para evitar futuras decepciones.

Una vez el arquitecto siente que tiene la suficiente información de parte del cliente comienza con el diseño conceptual, para el cual tal vez presente algunos precedentes de diseño para evaluar el gusto o disgusto del cliente. Una vez se sienta cómodo con el entendimiento del cliente y sus necesidades comienza el diseño esquemático.

Esta etapa suele tardar entre 30 y 60 días, dependiendo mucho de la complejidad del diseño a desarrollarse. Aquí es donde realmente se comienza a diseñar. El equipo de diseño toma toda la información recopilada en la fase de pre-diseño y empieza a formar una representación conceptual del espacio requerido. Esta fase generalmente comienza con un diseño conceptual hecho a mano, donde el arquitecto plasma la visión del proyecto y su fuerte arquitectónico, ya que un diseño sin concepto arquitectónico será un diseño débil. Una vez el arquitecto sienta que el diseño conceptual es fuerte se empieza a plasmar sobre esta la función del proyecto, es decir los espacios necesarios para cumplir con los requerimientos de los clientes y algunos espacios de apoyo que quizás ellos no hayan contemplado pero que si sean necesarios.

Una vez se haya cumplido con los requerimientos programáticos se le da forma al diseño mediante herramientas 3D para mejor visualización del cliente. A este nivel se toman decisiones a grandes rasgos sobre tipos de estructura, materiales a utilizar y presupuestos tentativos. Una vez se tiene un anteproyecto conceptual desarrollado se pacta una presentación inical con los clientes, donde se emplearan todas las herramientas necesarias para explicar los conceptos y el diseño de la mejor manera.

La presentación generalmente comienza con la explicación del concepto arquitectónico, donde el arquitecto busca la validación del mismo, ya sea esta favorable o no, ya que si el concepto no es de agrado del cliente entonces todo lo demás no tendrá mucho sentido. Si el concepto es del agrado del cliente entonces se entra en mayores explicaciones del funcionamiento de los planos, materiales escogidos, etc. Para esto CSA hace uso de avanzadas herramientas de visualización como ser recorridos en alta calidad o recorridos en realidad virtual.

Aquí el arquitecto puede hablar tentativamente de costos, tiempos, etc. Ya que generalmente son de mucho interés para los clientes. Si el concepto fuera favorable pero existiesen modificaciones menores entonces se va tomando nota de las mismas para mejor desarrollo, si por algún motivo el concepto no fuese favorable entonces sera necesario un replanteamiento por el equipo arquitectónico, el cual significará una demora en el proceso de diseño. De cualquier manera, un pequeño atraso en la fase de diseño es mucho más favorable para el cliente tanto como para el equipo de arquitectos que pretender hacer los cambios mas adelante del proceso de diseño y ni hablar del proceso de construcción.

AVANZANDO CON EL CONCEPTO

Es importante revisar el diseño las veces que sean necesarias para llegar a entera satisfacción de ambas partes ya sea en el funcionamiento como en la materialidad y presupuestos tentativos, ya que cambios posteriores significarán fuertes atrasos y gastos innecesarios. Una vez llegado a un diseño que satisfaga las expectativas de ambas partes es cuando se empieza el desarrollo de la fase de proyecto.

En esta fase de desarrollo de proyecto la interacción entre cliente y arquitectos desciende un poco en intensidad. Esta fase generalmente tarda entre 30 a 60 días. Y es el nexo entre el diseño anteproyecto y la planificación de obra. En esta fase el equipo de arquitectos empieza a desarrollar el proyecto a gran detalle, tomando decisiones que determinarán de manera especifica el acabado y el costo de la obra. Aquí en base a la experiencia del equipo escogemos los detalles estéticos, acabados y materiales a utilizar; esta fase determina en gran parte el look final de la obra. El legajo de dibujos que se desarrolla en esta fase contiene información tanto estética como técnica, gracias a la implementación del BIM (Building Information Modeling) podemos generar dibujos que no solo nos indiquen los acabados deseados si no los costos que estos tendrán.

La intención en esta fase es poder generar laminas a detalle para los distintos proveedores, es decir: lamina de ventanas, lamina de puertas, lamina de herrería, etc. Donde ellos puedan revisarlas y entender a detalle lo que el proyecto ira a requerir, para así poder cotizarlas y ejecutarlas tal cual el proyecto lo requiere.

Hoy en día el mercado esta bastante saturado de ofertas de materiales de construcción y de proveedores nuevos los cuales generalmente vienen con promesas fabulosas, en CSA tenemos un proceso de selección de proveedores bastante riguroso basado en nuestro conocimiento y experiencia, tratando de no cerrarnos a la experimentación y la innovación pero cuidando rigurosamente el tiempo y los recursos de los clientes.

Si bien esta es la fase de menor comunicación con el cliente ya que se están desarrollando los dibujos, el cliente si puede esperar que se lo mantenga al tanto del avance del proyecto.

VISUALIZACIÓN A DETALLE

En esta fase CSA hace uso de imágenes de alta calidad en fotorealismo para asegurarse que las decisiones en cuanto a la materialidad escogida hayan sido acertadas. La tecnología actual nos permite plasmar los materiales tal cual se irán a conseguir en el mercado local.

En esta etapa el arquitecto manda a desarrollarse todas las especialidades requeridas por el proyecto, como ser: estudios de suelo, cálculo estructural, cálculo eléctrico y cálculo hidrosanitario. También cualquier estudio especializado que el proyecto vaya a requerir como ser: proyecto de seguridad, domótica, proyecto de climatización, etc.

Es común que en esta fase el cliente sugiera algunos expertos, pero en CSA ya contamos con una cartera de consultores de confiabilidad verificada, tanto en tiempo como en costo. Esta fase generalmente toda unos 30 días. Si bien esta etapa está en manos de terceros, es vital la coordinación del estudio para obtener resultados óptimos.

Es aquí donde en CSA evaluamos el trabajo de los especialistas de un punto de vista estético para el proyecto y hacemos uso de herramientas avanzadas de visualización como Autodesk Navisworks para detección temprana de interferencias de especialidades (cruce de caños, etc.) para resolver en proyecto lo que después se tendría que resolver en obra a un mayor costo y perjuicio.

Esta fase generalmente toma unos 15 días y se trabaja en paralelo con las aprobaciones de las distintas entidades. Previo a la conclusión de los proyectos especializados (climatización, estructuras, etc.) en CSA ya hemos enviado las láminas especializadas (herrería, carpintería, ventanas, etc. ) A los distintos proveedores para una cotización certera. Una vez recibidas estas y con la información precisa que obtenemos de haber modelado todo en BIM es que podemos generar un presupuesto de la obra a gran detalle. Es importante hacer notar que todas las cotizaciones son específicas al proyecto, y nunca a base de precios referenciales.

En esta fase también negociamos con los proveedores para poder presentar al cliente un presupuesto competitivo, que vaya a hacer aceptado para ejecución. Una vez concluido el mismo se desarrolla el cronograma de obra, y el cronograma de desembolsos, en MS Project, software especializado para la gestión de proyectos.
Una vez se tienen desarrollados estos 3 items se los presentan al cliente conjunto el proyecto aprobado y esto da finalización al servicio de diseño y presupuesto. Es aquí que el cliente puede dar su conformidad con el presupuesto y solicitar se haga el inicio de la ejecución.

LA CONSTRUCCIÓN PUEDE SER EMOCIONANTE COMO TAMBIÉN ESTRESANTE (PERO NO TIENE QUE SERLO)

Si bien es muy emocionante ver tu visión, cobrar vida, a veces los clientes se pueden sentir abrumados por cosas como cronogramas, desembolsos, y órdenes de cambios. Nosotros en CSA mantenemos firme la idea de que el cliente debería de disfrutar el proceso y no preocuparse por nada, más que por mantenerse informado del avance de la obra. Una vez aceptado el presupuesto y el cronograma se hace la firma del contrato y se presentan los desembolsos, cuando se hace el primer desembolso y se cuenta con todos los permisos se puede dar inicio a la obra. Es en este momento que se comienza con las instalaciones de faenas y los cerramientos para comenzar a construir.

En este punto el estudio es responsable por cumplir con todas las exigencias para una obra exitosa, como ser: permisos, seguros, contratos, etc. las cuales irán siendo puestas a conocimiento de los propietarios según su avance, de la manera más clara y transparente para su entera comprensión de los clientes. Si bien, como hemos detallado anteriormente, se han cumplido varios filtros y estudios para no tener imprevistos, son parte innata de la actividad de la construcción. Para eso en CSA contamos con algunas herramientas de comunicación.

ÓRDENES DE CAMBIO

Una orden de cambio es una herramienta de comunicación entre el cliente y CSA, esta formaliza algún cambio que haya sucedido en obra y que se considere necesario por parte de los arquitectos. Este mismo se pone a consideración de los propietarios y se busca su aceptación. Una vez aceptado se convierte en un documento formal y forma parte del presupuesto y cronograma de desembolsos modificado.

ÓRDENES DE ATRASO

Una orden de atraso también es una herramienta de comunicación entre el cliente y la oficina donde se indica que la obra sufrirá algún retraso por algún motivo. Algunos ejemplos pueden ser: excesivas lluvias en proceso de fundaciones, paros o
bloqueos, falta de toma de decisiones, etc.
Estos mismos pueden ser atribuibles a CSA o a los clientes y se detallará en la misma el motivo y la cantidad de atraso que genera.

LA COMUNICACIÓN ES FUNDAMENTAL DURANTE EL PROCESO DE CONSTRUCCIÓN

En CSA entendemos que los clientes muchas veces puedan estar ansiosos por ver resultados, y que muchas veces es su primera experiencia construyendo, por eso tratamos que la comunicación sea lo más fluida posible dentro de los marcos de la practicidad. Con el entendido que el tiempo del cliente es valioso, hacemos un esfuerzo activo porque la toma de decisiones sea lo más ejecutiva para ellos, siempre presentando las propuestas de manera preseleccionada y con una selección clara por parte nuestra, pero siempre dispuestos a acomodarnos a base de sus preferencias.

A medida que se va concluyendo la obra, el cliente generalmente va solicitando ayuda con algunos proveedores externos como ser: decoradores, proveedores de mobiliario, etc. En CSA con gusto ayudamos a coordinar estos trabajos para hacer que el proceso de habitar la nueva construcción sea lo más placentero posible. Previo a la entrega de la obra generamos un “checklist” detallado de los detalles pendientes conjunto los clientes y una vez concluidos por parte nuestra hacemos la entrega oficial de la obra. También repasamos temas de garantías y funcionamiento de algunos sistemas implementados (ejemplo: riegos, sistema de piscinas, seguridad, etc.)

Un traslado prematuro a la obra no es recomendable, y es importante entender que a veces la lista de detalles puede llegar a tomar entre 30 a 60 días en estar completamente terminada, pues muchas veces estos detalles son demasiado pequeños, por ende son morosos a la ejecución. Una vez la obra se encuentre al 100% concluida, se hace la entrega de los planos “as-built” así como el informe de presupuesto y cronograma “as-built” donde el cliente podrá ver claramente documentado todos los cambios al proyecto y a su presupuesto y cronograma que se fueron haciendo. Una vez recepcionado esto, CSA emite el Certificado de Entrega Final.

CERTIFICADO DE HABÍTESE

Uno de los requisitos de varios municipios para una obra nueva es un Certificado de Habítese, y si bien no es parte del alcance del servicio de construcción, estamos felices de ayudar a los propietarios a gestionarlo.

EL TRABAJO NO ACABA CUANDO SE TERMINA LA OBRA

Como todo producto nuevo, una nueva construcción también viene con garantía. En CSA ofrecemos un año de garantía por desperfectos de ejecución o supervisión y nos aseguramos que los proveedores que participaron de la obra cumplan con honrar sus garantías de sus productos. El trabajo postventa es parte fundamental de lo que hacemos, ya que por experiencia sabemos que siempre hay detalles posteriores a la entrega que deben ser atendidos. Tratamos siempre de hacerlos en la menor cantidad de tiempo posible y generando la menor cantidad de incomodidad que se pueda.

En nuestros 15 años de experiencia, las mejores situaciones con clientes se establecieron alineando las visiones desde el inicio. Sabemos que tal vez no llenemos las expectativas de todos, por eso tratamos de ser claros desde un inicio de qué expectativas si creemos que podremos llenar y cuáles no. El proceso de diseño y construcción puede llegar a tardar años, por eso es importante encontrar un socio con el cual los objetivos y metas se encuentren lo más alineados posible.

Trabajamos mejor con clientes que buscan un buen diseño, que no sea algo importado, sino algo conceptualmente fuerte, y que busque plasmarlo de manera eficiente y colaborativa, enfatizando siempre la buena comunicación entre partes.

Cada proyecto es una oportunidad de crear gran arquitectura, aportar a la sociedad a través de identidad cultural y generar espacios óptimos para el desarrollo de la vida de sus habitantes. Trabajamos mejor con gente que comparta esta visión, y esté dispuesta a colaborar con nosotros para sacar adelante un gran producto. Si crees que tal vez somos la oficina para vos, estaremos encantados de poder generar juntos una visión para aportar con gran arquitectura nuestro medio.